¿En qué consiste legalizar una vivienda? La legalización de una vivienda es un trámite por el que se otorga legalidad a una obra ya realizada y que se ejecutó sin solicitar ninguna de las licencias y permisos que la ley establece. En resumen, legalizar una vivienda supone reconocer la existencia de una edificación que hasta el momento no era “legal”.
Tipos de edificaciones ilegales
¿Cómo puede ser que existan viviendas ilegales? Para contestar a esta pregunta hay que tener en cuenta la normativa vigente de ordenación urbanística de cada municipio. Puede darse el caso, sobre todo en viviendas unifamiliares, que las edificaciones ilegales hayan sido construidas antes de la entrada en vigor de un plan urbanístico o después de la aplicación de este.
En ambos casos las viviendas pueden ser legalizadas o no, dependiendo de los casos. Si la vivienda unifamiliar cumple lo establecido en el plan de ordenación urbanística actual en lo referente a la ocupación de suelo, de edificación y las leyes del ámbito municipal, autonómico y estatal, entonces podrá ser legalizada.
En caso contrario, no se podrá legalizar la vivienda dado que no podrá ajustarse a lo estipulado por la ley del suelo y la administración exigirá la demolición de la construcción.
Puede suceder también, que tu vivienda fuera perfectamente legal, pero que un cambio en el plan de ordenación urbanística la convierta en “ilegal” por un cambio de uso de suelo o por no cumplir algún punto de la nueva normativa. O bien, puedes ser propietario de una edificación con cierta antigüedad construida en suelo rústico. En estos casos la edificación entra dentro de la clasificación de “fuera de ordenación”.
Si tu vivienda se encuentra en situación de “fuera de ordenación” solo podrás realizar obras de conservación, mantenimiento y ornato. No podrás ni aumentar su volumen, ni realizar obras que revaloricen la edificación.
Puede darse el caso de que hayan pasado unos cuantos años desde la modificación de algún elemento en la vivienda que se tenga que legalizar y halla prescrito, por lo que se tendrá que solicitar el correspondiente tramite de prescripción.
El trámite de la legalización de una vivienda
Si eres propietario de una edificación y quieres legalizarla, tendrás que presentar en el ayuntamiento correspondiente una serie de documentación técnica para que la administración corrobore que la propiedad existe legalmente y que cumple con las estipulaciones de la normativa municipal. El nombre técnico de esta gestión es expediente de legalización de edificaciones.
Tendrás que ponerte en contacto con un arquitecto. Con este estudio el ayuntamiento abrirá un expediente de legalización y cuando esté expediente se haya resuelto, tu vivienda ya será una edificación legal.
El informe de legalización que prepare el arquitecto dará fe de que la vivienda o edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por la legislación vigente y, por tanto, que cumple con todas las ordenanzas municipales referentes a urbanismo y uso del suelo.
Este informe es específico para este trámite administrativo de modo que se diferencia en su contenido de un proyecto de edificación, que es el documento técnico que se solicita antes de iniciar cualquier obra.
¿Qué documentación hace falta para abrir el expediente de legalización?
Para poder abrir el expediente deberás presentar la siguiente documentación:
- Libro del Edificio.
- Certificado de antigüedad.
- Contratos relacionados con la obra.
- Justificación del cumplimiento de la normativa.
- Memoria descriptiva, justificativa y constructiva en la que queden reflejados los espacios construidos y útiles.
- Presupuesto económico.
- Material gráfico que incluya los planos y un reportaje fotográfico.
- Certificado técnico de legalización.
¿Qué normativa hay que cumplir para legalizar una obra?
Para legalizar una vivienda se debe tener en cuenta la siguiente normativa vigente en el momento en el que se escribe este artículo:
- Normativa Urbanística.
- CTE (Código Técnico de la Edificación).
- Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
- Condiciones apropiadas de habitabilidad (si se trata de una vivienda).
Gastos a tener en cuenta para la legalización
A continuación, detallamos los gastos a los que hay que hacer frente a la hora de presentar la legalización de la vivienda:
- Arquitecto.
- Licencia Municipal.
- Tasas municipales. Ronda el 2% del presupuesto de ejecución material.
- Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras. Ronda el 4% del presupuesto de ejecución material.
- Obras de adaptación, en caso de ser necesarias.
- Notario y Registro. Ronda el 0,5% del nuevo valor de la propiedad.
Conclusiones
En conclusión y como consejo, cualquier obra que se vaya a realizar en una vivienda se tiene que pedir licencia para que luego no se encuentre uno con que lo que ha hecho es “ilegal”.
Si te encuentras en algunas de las situaciones que hemos descrito, en Santafé Arquitectos te ayudamos a realizar todos los trámites necesarios.
¡Contacta con nosotros y pide tu presupuesto!