¿Se puede cambiar el uso de tu local comercial para poder convertirlo en un apartamento turístico? La respuesta es SÍ, pero se deberá tener en cuenta la normativa que regula dicho cambio. El cambio de uso de local a apartamento turístico en la Comunidad de Madrid está sujeto al Decreto 79/2014 y su posterior modificación en el Decreto 29/2019.
Esta normativa define como viviendas de uso turístico “aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados (…) para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”. En resumen, la finalidad del mencionado decreto es mejorar la calidad turística y la seguridad ciudadana, de ahí que las viviendas deban reunir ciertas condiciones.
Si es así, gracias a nuestra amplia experiencia en este tipo de proyectos, podemos mostrarte los aspectos más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de realizar el cambio de uso.
1. ¿Cómo sabemos si un local se puede convertir en apartamento turístico?
Hay varios factores que condicionan si se puede transformar un local en apartamento turístico o no, por lo que es muy recomendable apoyarse en un profesional con experiencia en este campo para realizar un estudio, que nos guíe en el camino y así conseguir cumplir nuestros objetivos.
Los dos factores más importantes para solicitar un cambio de este tipo son el Ayuntamiento y la Comunidad de propietarios o vecinos.
En primer lugar, para que sea posible realizar el cambio de uso, el local tiene que reunir las condiciones de vivienda y apartamento turístico que determine el Ayuntamiento en su normativa urbanísticas. Estas condiciones pueden venir recogidas en su Plan General o en alguna modificación puntual del mismo o normativa específica. Lo que quiere decir que depende mucho del municipio en el que se encuentre. Ya que cada Ayuntamiento cuenta con sus propias normas y es necesario comprobarlo para cada local de forma específica. Pásate por nuestro blog de ¿Cómo convertir un local en vivienda? Pasos a seguir si quieres ver todo el proceso.
Aun así, todos ellos coinciden en regular los accesos al local que se quiere convertir en apartamento turístico, las alturas libres mínimas y las superficies mínimas. Como también las fachadas, requisitos de ventilación e iluminación, evacuación, tanto de humos como de saneamiento, disponer de calefacción, suministro de agua fría y caliente, señalización básica de emergencia y un plano de evacuación, entre otros.
2. ¿Es necesario contar con el permiso de la Comunidad de vecinos?
Es importante saber que es necesario cumplir la Ley de Propiedad Horizontal. Esto quiere decir que tenemos que mirar los estatutos de la Comunidad para ver si está prohibido el cambio de uso de un local comercial en vivienda.
En el caso de que en los estatutos de la Comunidad no viniese expresamente indicado que está prohibido realizar el cambio, entonces se podrá convertir el local en vivienda y posteriormente convertirlo en apartamento turístico sin necesidad de pedir permiso, y legalizar la vivienda turística. Sin embargo, si por el contrario en los estatutos estuviese prohibido, sería necesario que se aprobase en Junta General.
También sería necesario el permiso de la Comunidad y su aprobación en junta si lo que queremos es dividir un local en dos o más y no estuviese expresamente indicada en los estatutos la posibilidad de segregación del inmueble.
3. ¿Qué requisitos se deben cumplir?
Los requisitos para efectuar el cambio de uso de local a apartamento turístico están recogidos en el artículo 17 bis del Decreto 29/2019 y son las siguientes:
- Debe disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
- Debe disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
- Debe disponer de un extintor manual.
- Debe disponer de señalización básica de emergencia.
- Debe disponer de un plano de evacuación.
4. ¿Cómo deben ser los apartamentos turísticos en lo que respecta a distribución de las estancias?
En el artículo 18 del mismo Decreto 29/2019, podemos ver los requisitos mínimos y condiciones en cuanto a servicios, que son los siguientes:
- Contar con, al menos, un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Se aceptan apartamentos tipo estudio, aquellas viviendas en las que en el salón-comedor-cocina está integrado el dormitorio y es apto para 2 personas.
- En el interior debe figurar un número de teléfono de atención permanente destinado a la resolución de incidencias o consultas que a los usuarios les pueda surgir.
- Disponer de un rotulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios en español e inglés.
- Se deben ofrecer amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato.
- Tener a disposición de los usuarios hojas oficiales de reclamación.
- La capacidad máxima de alojamiento irá en función del tamaño de los apartamentos turísticos. Las viviendas de hasta 25 m2 deben contar con al menos una pieza habitable con capacidad para 2 personas. En el caso de aquellas de entre 25 y 40 m2, tendrán que disponer de al menos 2 piezas habitables para hasta 4 personas. La normativa dicta que por cada 10 m2 adicionales debe haber una estancia habitable y se permitirían 2 personas más.
- Los propietarios deben tener un seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios por daños corporales, materiales y los perjuicios económicos causados por el ejercicio de su actividad.
- Los propietarios tienen la obligación de proporcionar a los futuros usuarios información relativa a la accesibilidad de la vivienda con carácter previo a su contratación.
5. ¿Qué trámites son necesarios?
Los trámites burocráticos suelen ser complejos. Por ello es recomendable contar con un profesional que esté habituado a ellos en la medida de lo posible.
Una vez que se ha comprobado que en el local se permite convertir un local comercial en apartamento turístico, será necesario preparar un Proyecto. Un arquitecto redactará y firmará este proyecto que, además, lo visará en su Colegio Profesional.
A continuación, con el proyecto redactado se solicitará la licencia de obras correspondiente en el Ayuntamiento, lo que implica también el pago de las tasas que el Ayuntamiento requiera.
Una vez que nos concedan la licencia, se podrán realizar las obras necesarias para acondicionar el local acorde al proyecto. Tras el final de la obra y el correspondiente certificado del mismo por parte del arquitecto, un técnico del Ayuntamiento realizará una visita. En ella comprobará que se cumplen todas las condiciones exigidas para un apartamento turístico. También valorará que todo se ha realizado conforme al proyecto para el que habían concedido la licencia.
Si la vivienda de uso turístico cumple con las exigencias de la mencionada normativa, entonces, lo siguiente es obtener el Certificado de Idoneidad de Viviendas de Uso Turístico (CIVUT). Si quieres más información, pásate por nuestro Blog de Certificado de idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico o también conocido como CIVUT.
El artículo 17 del Decreto 29/2019 establece que los propietarios de los apartamentos para fines turísticos deberán presentar ante la dirección general competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de actividad de dicho alojamiento, así como el Certificado de Idoneidad de Viviendas de Uso Turístico.
Una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad, se efectuará la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
6. ¿Por qué me interesa realizar el cambio de uso?
Aunque no sea necesario te puede interesar el cambio de uso. Tras la aparición de plataformas de venta online, la tendencia económica y comercial es que muchos locales queden en desuso. Además, muchos de ellos han perdido gran parte de su valor comercial.
Por estos motivos, hacer el cambio de uso es una salida que no debe descartarse, ya que revaloriza mucho el inmueble y se podrá obtener una alta rentabilidad del mismo.
En el caso de que se quiera destinar el local al alquiler, es importante también realizar los trámites de cambio de uso. Esto evitará posibles sanciones, puesto que está prohibido alquilar un local como apartamento turístico.
7. ¿Cuánto cuesta convertir un local en apartamento turístico?
Gracias a nuestra experiencia en este tipo de proyectos y de obras, podemos decir que convertir un local en vivienda tiene un precio entre 800-1.000 euros/metro cuadrado.
Como ya hemos comentado anteriormente, para convertir un local en apartamento turístico se han de seguir una serie de pasos que conllevan diversos gastos. Como son: el proyecto, la solicitud de licencia o el pago de las tasas correspondientes. Además, al finalizar la obra, se tendrá que hacer frente también a los costes de las escrituras en el Notario y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas.
En Santafé Arquitectos ofrecemos la posibilidad de cerrar el paquete completo. Pásate por nuestra sección de Construcción y reformas en Madrid y descubre nuestro método de trabajo 3-6-0. Esto incluye tanto el proyecto, como la obra, como la realización de todos los trámites burocráticos necesarios. De esta forma, queda todo bajo un marco que permitirá controlar los gastos para que no se disparen.
Así será fácil hacerse una idea bastante exacta del coste total antes de empezar. Contratando arquitectos especializados no tendrás que preocuparte de nada.
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